Нина Васильевна, насколько, по-вашему, велик сегодня риск участия в долевом строительстве?
В последнее время этот рынок становится все более цивилизованным, риски сведены к минимуму. И проблемы, с которыми рискует столкнуться инвестор, более финансового толка, нежели собственно строительного. Хотя, конечно, здесь все взаимосвязано.
Представьте себе типичную схему строительства нового дома. Заказчик (сейчас он, как правило, и застройщик) должен, во-первых, получить в городской администрации распоряжение на земельный участок для размещения жилого дома. В течение последующих двух лет он обязан представить проект дома, согласованный в пожарной и санитарной инспекциях, ГИБДД, Водоканале, Красэнерго, ГТС, Комитете по охране окружающей среды и т.д. (всего около 12-15 согласований), и пройти вневедомственную экспертизу. После этого проект утверждается в Комитете по архитектуре и градостроительству администрации города и в Государственном архитектурно-строительном надзоре (ГАСН). Эта инстанция выносит окончательную резолюцию и выдает разрешение на строительство. Только тогда заказчик получает право строить дом и, соответ-ственно, привлекать средства инвесторов. Такая схема вполне гарантирует законность строительства.
Откуда же тогда берутся обманутые дольщики?
Дело в том, что два года – срок небольшой. Учитывайте, что за это время заказчик должен не только успеть получить разрешение на строительство, но и вынужден тратить огромные средства, не получая взамен ни копейки. Прежде всего на сам проект. Ведь как все происходит? Согласно проектным расчетам заказчик обязан запросить технические условия на обеспечение будущего дома инженерными коммуникациями – водой, теплом, электроэнергией и т.п. – у соответствующих организаций, которые дополнительно могут потребовать, например, строительства трансформаторной подстанции, или ЦТП, или КНС. Это сложные инженерные сооружения, их стоимость несопоставима со стоимостью квартир (к примеру, построить канализационно-насосную станцию обойдется в $75 000). К тому же итоговую сумму затрат на обеспечение технических условий никто не может рассчитать заранее…
По своему опыту знаю, что процедура получения технических условий занимает от 6 месяцев до года. Только после этого архитектор начинает проектировать собственно здание, а это еще 9-12 месяцев на проект индивидуальной архитектуры и 3-6 – на «привязку» типового дома. И, естественно, новые затраты.
Вот и считайте: около полугода уже прошло, вложены значительные средства, а строительство даже не начато. Более того, впереди еще согласование проекта. Учтите, что все это время заказчик выплачивает налог на земельный участок. Некоторые компании оказываются не готовы к таким затратам и начинают строить самовольно. Они привлекают средства инвесторов, не имея не только разрешения, но даже готового проекта. Так недобросовестные застройщики пытаются восполнить дефицит средств, хотя непонятно, на что рассчитывают: ведь стоимость квадратных метров будущего жилья определяется исходя из суммы затрат. Они просто не могут заранее оценить реальную стоимость жилплощади, и денег, взимаемых ими с инвесторов, зачастую недостаточно для завершения работ.
А вы можете привести какие-то конкретные примеры?
На моей памяти была одна фирма, не буду ее называть, которая, едва заложив фундамент, сразу привлекла инвесторов. А когда собранные деньги стали заканчиваться, то на остаток от первоначальных взносов начала строить второй дом, чтобы привлечь новых вкладчиков. Так они построили, кажется, пять нулевых циклов, не достроив в итоге ни один из объектов. Это типичная схема «строительной пирамиды».
Вы сказали, что сейчас риск стать ее жертвой минимален...
Да, действительно. Во-первых, с 1 апреля вступил в силу закон, прямо запрещающий взимать деньги с инвесторов, если разрешение на строительство еще не получено. Ранее действовал только косвенный запрет.
Во-вторых, инвестор сам может себя обезопасить. Это достаточно просто. Самое главное – ознакомиться с разрешением на строительство. Если оно есть – значит, все, скорее всего, законно. Затем – внимательно изучить договор, обратить внимание на цену. Не стоит, как тот поп, гнаться за дешевизной. Сейчас квадратный метр жилплощади стоит в среднем по городу 20-22 тысячи рублей, и цена, скажем, в 15 тысяч должна как минимум насторожить. Хотя она может компенсироваться последующими дополнительными сборами, но тогда в договоре должен быть соответствующий пункт.
Обязательно должен быть оговорен срок сдачи дома и то, в каком виде инвестор получит квартиру. В достроенном доме должны быть как минимум канализационные и водопроводные стояки, система отопления, фасадные элементы (окна и остекление лоджий) и благоустроенный двор.
Есть еще одно универсальное правило: обращаться только в авторитетные, зарекомендовавшие себя компании. Их не так много, они всем известны: Культбытстрой, Монолитстрой, «Сибиряк», «Алекс-строй», «Омега», Соцкультбыт... Они строят в городе очень много и в скандалах, насколько мне известно, не замешаны.
Хорошо, допустим, все требования закона соблюдены. Это гарантирует качество строительства?
В какой-то степени да. Я уже говорила о процедурах согласования и утверждения проекта. Если он был законным образом оформлен и принят по всем правилам, то с этим объектом, скорее всего, полный порядок. Но и здесь есть уязвимые места. Во-первых, качество самого проекта. Сейчас появилось много неквалифицированных проектировщиков, которые привлекают заказчика дешевизной своих услуг. Однако, как известно, скупой платит дважды, и проблемы у заказчика возникают еще на стадии утверждения такого проекта. Во-вторых, может сказаться элементарная халтура строителей, известный процент которой можно найти в любом доме. От пресловутого человече-ского фактора никуда не денешься.
От этих неприятностей трудно застраховаться… Совет все тот же: иметь дело исключительно с солидными компаниями. А если конечный результат вас все же не устроит, то помните: сейчас инвестор в течение двух лет после сдачи дома может предъявить застройщику свои претензии по качеству работы. Это право гарантировано российским законодательством.
Алексей Хитров
